최근 주식이나 코인 시장에서는 바닥을 찍고 반등하고 있는 것이 아닌가 라는 생각이 들 정도로 훈풍이 불고 있습니다. 이를 두고 부동산 시장도 다시 살아나는 것이 아니냐라고 생각해 볼 수 있겠지만 결코 아닙니다.
부동산 침체는 지금이 정점이 아니라 더 많은 침체가 이어질 것으로 많은 전문가들은 예견하고 있습니다.
금리 상승도 둔화되고 정부에서 부동산 사업자들에 대한 여러가지 혜택도 주고 있는데 과연 이보다 더 부동산 시장이 침체가 될 것이라는 것을 받아들이지 못하는 분들도 계십니다. 이미 한 3년 전 가격으로 아파트 가격이 내려가고 있는데 이게 끝이 아니라는 근거는 무엇일까요?
그건 바로 역전세가 이제 발생하기 시작했다는 것에 있습니다.
역전세에 의한 부동산 침체 가속화
역전세란 아파트 가격이 해당 아파트 전세가보다 낮아져서 아파트를 팔아도 전세금을 돌려주지 못하는 상태를 말합니다. 흔히 역전세 아파트를 두고 깡통 전세라고도 표현합니다.
예를 들어보겠습니다. 1년 전 아파트 가격이 최고조에 올랐을 때, 아파트 매매가가 8억 인 아파트가 있다고 가정해 보겠습니다. 이 아파트를 구입한 사람은 바로 전세를 6억원에 내놓습니다. 그 후 미국 금리인상으로 인한 자산 시장 위축으로 현재 이 아파트가 5억이고 전세는 3.6억원이 되었다면, 이전에 6억에 전세를 주고 이 아파트에 들어간 사람은 불안해지지 시작합니다.
내가 이사를 가려면 집주인이 나에게 전세금 6억원을 주어야 하는데 과연 그럴 수 있을까라는 걱정. 새로 전세인을 구하더라도 전세가는 3.6억원이라 내 전세금과 2.4억원의 차이가 발생하는데 이것을 과연 줄 수 있는 능력이 있을까 라는 걱정. 현시점에서 아파트를 팔아도 전세금을 못 돌려줄 텐데 나는 과연 이사를 갈 수 있을까라는 걱정.
역전세에서는 이런 걱정으로 인해 이사를 가야 하는 상황이 생겨도 쉽사리 떠나지 못하는 사람들이 발생하게 됩니다.
역전세가 가속화되는 지역
아파트 가격 하락으로 역전세가 발생되는 지역들이 늘어나고 있습니다. 특히, 가장 많은 역전세가 발생하는 지역은 실거래가 분석 자료를 통해 확인해 볼 때, 인천과 경기 지역이라는 뉴스가 보도되기도 했습니다.
역전세의 무서움은 역전세 아파트가 급매로 나오거나 집주인의 신용에 문제가 생겨 아파트가 경매로 나올 수 있다는 점에 있습니다. 집주인이 전세금을 돌려주지 못하는 상황이 되면서 아파트를 급매로 내놓거나 파산을 해버리면 아파트 가격은 더 떨어질 수 있습니다.
역전세 아파트 가격이 하락하면서 주변 지역 시세까지 한꺼번에 끌어내리게 됩니다. 역전세는 더욱 많이 생기게 되며 부동산 경기는 바닥을 모르고 하락하게 됩니다.
또다른 악재
게다가 우리나라는 아파트 가격이 올랐을 때 가격 안정화를 위해 시행한 신도시 개발과 더불어 주택 공급을 늘리는 정책을 썼습니다. 이 주택들이 곧 준공을 하게 됩니다. 공급 과잉이 나타나기 시작하게 됩니다.
공급 과잉으로 아파트 시세는 더욱 하락하게 될 예정입니다. 물론 아파트 가격이 하락하면 내집 마련을 하려는 사람들에게 기회가 될 수도 있겠지만 집주인의 파산은 금융권에도 영향을 미치게 되고 산업계에도 영향을 미치게 됩니다. 한국 경제에 위험으로 다가올 수 있게 됩니다. 돌고 돌아 내 집 마련 기회를 잡은 사람들에게도 영향이 갈 것입니다.
주의 깊게 봐야 할 부동산 시장
부동산 가격 하락으로 인한 역전세 발생 그리고 입주 물량의 증가와 같은 공급 과잉으로 인한 더욱 가속화되는 부동산 침체는 한국 경제에 큰 위협이 됩니다. 현재는 인천과 경기 지역에서 역전세 현상이 빠르게 늘어나고 있습니다. 다른 지역에도 비슷한 문제들이 추가적으로 발생할 수 있다는 점에서 앞으로 부동산 시장을 주의 깊게 봐야 합니다.
이미 부동산 거래는 현저히 줄어들었습니다. 곧 급매 아니면 아파트가 팔리지도 않을 수 있습니다. 급매 매물이 나오기 시작하면 호가들이 더 떨어질 것입니다.
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정부도 이런 문제를 인식하고 있기 때문에 부동산 침체를 연착륙 시키겠다는 의지를 표하고 있고 이와 관련한 정책들을 내고 있는 것입니다. 아직 부동산 가격은 바닥을 찍지 않았습니다. 전세를 구하는 분들은 필히 전세보증보험에 가입을 하시고 아파트를 구입하려는 분들은 가격 하락에 대비할 줄 알아야겠습니다.
